자녀에게 주택 상속하기 | Passing Down A House To Your Children
많은 주택 소유자들은 본인이 사망할 시, 자녀나 기타 상속인에게 주택을 물려주고 싶어 합니다. 미리 계획하면 이 과정을 간소화하고 비용을 절감할 수 있으며, 일어날 수 있는 가족 간의 갈등도 줄일 수 있습니다. 본 안내서는 주택을 자녀나 상속인에게 물려주는 다양한 방법에 대해 각각의 재정적 이점과 위험을 비교할 수 있도록 도움을 드립니다.
법률 및 세무 전문가의 조언을 구하세요. 주택을 양도할 시, 본인, 자녀 및 상속인에게 재정적으로 중요한 영향을 미치게 됩니다. 60세 이상이거나 소득 요건이 충족되는 경우에는 무료로 법률 지원을 받을 수 있습니다. 자세한 정보는 이 안내서의 마지막 부분인 도움을 받을 수 있는 곳을 참조하시기 바랍니다.
주택을 양도하는 5가지 방법중 하나를 선택하세요.
유언장을 통한 주택 상속하기
주택을 상속인에게 물려주는 가장 일반적인 방법은 유언장을 통해 상속하는 것입니다. 유언장은 본인이 사망할 시, 본인의 재산과 소유물을 어떻게 처리할지에 대한 희망 사항을 적어 두는 법적 문서입니다. 일반적으로 유언장은 준비해두는 것이 좋습니다. 유언장이 없으면 돈과 재산이 원하는 바와 다르게 해당되는 주의 법률에 따라 분배되기 때문입니다. 유언장은 법적 문서이기 때문에 변호사와의 상담을 고려해야 합니다.
주택 증여하기
주택 증여하기 주택을 유언으로 남기는 대신 사망 전에 자녀나 사랑하는 사람에게 증여할 수 있습니다. 주택을 증여하고자 한다면 다음 사항에 유의하시기 바랍니다.
증여 후에는, 증여를 받은 사람이 거주해도 된다고 동의하지 않는 한 이사를 해야 할 수 있습니다.
증여 후에는 주택이 더 이상 미래의 재정적 안전망이 될 수 없습니다. 이는 주택을 판매하여 그 돈을 사용하거나, 주택을 담보로 대출을 받을 수 없다는 것을 의미합니다.
자녀 또는 다른 사람에게 주택 매각하기
주택을 증여하는 대신, 사망하기 전에 매각하는 방법이 있습니다. 증여와 매각의 주요 차이점은 주택을 매각하면 향후 비용을 지불할 수 있는 자금이 생긴다는 점입니다. 자녀나 기타 상속인에게 주택을 매각하려는 경우에는 다음 사항에 유의하시기 바랍니다.
증여와 마찬가지로, 주택을 매각하면 매입한 사람이 거주해도 된다고 동의하지 않는 한 이사를 해야 할 수 있습니다.
매각 가격을 포함하여 자녀나 상속인에게 주택을 매각하기로 한 결정에 따라 본인과 상속인 양측에 중대한 세금 영향이 있을 수 있습니다.
살아있는 동안 주택 소유권에 자녀나 상속인의 이름을 추가하는 방법도 있습니다. 이 결정은 위험이 따르므로 본인과 본인의 상속인에 대한 법적 책임 및 세금에 대해 변호사와 상의하시기 바랍니다.
주택을 신탁으로 이전하기
주택을 생전 신탁으로 이전할 수 있습니다. 이는 미래의 특정 시점에 자녀나 상속인에게 주택을 물려줄 수 있는 법적 조치입니다. 유언장과 비교하여 생전 신탁이 가지고 있는 주요 이점은 비용과 시간이 많이 소요되는 법적 절차인 유언 검증 절차를 거치지 않아도 된다는 점입니다. 주택을 생전 신탁으로 이전하는 것을 고려하고 있다면 다음 사항에 유의하시기 바랍니다.
신탁은 복잡한 법적 절차이므로 이를 설정하려면 변호사를 고용해야 합니다. 일반적으로 표준 유언장보다 더 복잡하고 비용이 많이 듭니다.
신탁을 통해 본인이 사망한 후 상속인이 주택을 물려받는 시기를 연기할 수 있습니다. 이는 어린 자녀를 둔 사람들에게 좋은 선택이 될 수 있습니다. 예를 들어, 상속인이 25세가 된 후에 주택에 대한 소유권을 가지도록 신탁 조항을 설정할 수 있습니다.
신탁은 취소할 수 있는 신탁과 취소할 수 없는 신탁이 있습니다. 생전 신탁은 “취소할 수 있는 신탁”이며, 이는 살아있는 동안에 변경할 수 있음을 의미합니다. “취소할 수 없는” 신탁은 설정하면 변경할 수 없습니다. 주택에 대한 계획을 바꾸더라도 변경이 불가능합니다.
주택에 대해 “사망 시 양도 (transfer on death)” 증서 작성하기
“사망 시 양도” 증서는 본인이 사망하면 주택이 특정 상속인에게 이전되어야 한다는 것을 명시한 법적 문서입니다. 신탁과 마찬가지로 “사망 시 양도” 증서를 작성하여 제출하면 유언 검증 절차와 관련된 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 그뿐만 아니라, 일반적으로 신탁을 만드는 것보다 간단하고 비용도 적게 듭니다. 주택에 대해 “사망 시 양도” 증서를 작성하고자 한다면, 이 증서가 많은 주에서 허용되지 않을 수 있다는 점을 염두에 두세요.
법적으로 미치는 영향 및 세금 문제를 감안하면 해당 분야 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
주택을 매각하거나 증여하는 시기는 메디케이드(Medicaid) 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 자세한 사항은 해당 지역 노령지역기구(Area Agency on Aging, AAA)에 문의하시기 바랍니다. 노령지역기구는 (800) 677-1116 로 전화하셔서 전국 고령자 서비스 찾기 (Eldercare Locator)를 통해 찾을 수 있습니다.
주택을 자녀나 상속인에게 물려줄 경우, 주택을 계속 소유할 것인지 아니면 매각할 것인지 물어보시기 바랍니다. 이에 따라 물려주는 방법에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 물려받은 사람이 주택을 매각할 계획이라면 물려주는 방법에 따라 수천 달러의 세금을 절약할 수 있습니다.
도움을 받을수 있는 곳
법률 지원
한인변호사 - 대한민국 뉴욕 총영사관 법률자문위원인 경력의 뉴욕, 뉴저지지역 법률사무인 박제진 변호사, 김진욱 변호사 등을 방문하실수 있습니다.
60세 이상 고령자를 위해 무료 법률 지원을 제공하는 지역 프로그램을 찾으시려면 (800) 677-1116으로 전화하거나 eldercare.acl. gov 에 방문하여 전국 고령자 서비스 찾기 (Eldercare Locator)를 통해 찾을 수 있습니다.
저소득층을 위한 무료 법률 서비스 저소득층을 위해 무료 법률 지원을 제공하는 지역 프로그램을 찾으시려면 (202) 295-1500 으로 전화하거나 lsc.gov/find-legal-aid 에 방문하여 법률 서비스 단체(Legal Services Corporation)를 통해 찾을 수 있습니다.
유료 변호사 미국 변호사협회(American Bar Association) 는 각 주에서 변호사를 찾는 방법, 이용 가능한 법률 자원, 변호사 면허 확인 방법, 변호사와 문제가 있는 경우 취해야 할 조치에 대한 정보를 제공합니다. (800) 285-2221로 전화하거나 findlegalhelp.org 에 방문하면 찾을 수 있습니다.
주택 상담
미국 주택도시개발부(HUD)는 주택 구매 또는 임대, 모기지 채무불이행 해결, 상환 유예 및 압류 방지에 대한 조언을 줄 수 있는 공인된 주택 상담 기관 목록을 제공합니다. HUD 공인 주택 상담 기관은 (800) 569-4287로 전화하셔서 찾을 수 있으며 많은 경우 소액 또는 무료로 독립적인 조언을 제공합니다.
회계 지원
한인회계인 - 미국 S&P 500 대기업 회계팀장 경력의 정간호 회계사님을 방문하실수 있습니다.
미국 공인회계사협회(American Institute of CPAs)는 지역 공인 회계사 목록을 제공합니다. (888) 777-7077로 전화하셔서 확인할 수 있습니다.
고령자를 위한 정부측의 많은 무료법률지원이 가능하지만 한국어서비스의 부재 등으로 경력/실력과 전문적도덕성이 검증된 한인변호사, 한인회계사들과 상담할것을 권장드립니다.
참고자료: CFPB
Many homeowners wish to pass their home on to their children or other heirs upon their death. With proper planning, this process can be simplified, costs can be reduced, and potential family conflicts can be minimized. This guide is designed to help you compare various methods of transferring a home to children or heirs, including the financial benefits and risks associated with each option.
Seek Legal and Tax Advice. When transferring a home, there may be significant financial implications for you, your children, and your heirs. If you are age 60 or older or meet certain income requirements, you may be eligible for free legal assistance. For more information, please refer to the “Where to Get Help” section at the end of this guide.
Choose One of Five Methods to Transfer Your Home
1. Transferring a Home Through a Will
The most common method of transferring a home to heirs is through a will. A will is a legal document that outlines your wishes regarding the distribution of your property and assets after your death. It is generally advisable to prepare a will. Without one, your assets may be distributed according to state law rather than your intentions. Because a will is a legal document, consulting an attorney is recommended.
2. Gifting a Home
Instead of leaving a home through a will, you may choose to gift it to your children or loved ones during your lifetime. If you plan to do so, please consider the following:
After the transfer, you may need to move out unless the recipient agrees that you may continue living in the home.
The home will no longer serve as a financial safety net. This means you cannot sell it for funds or use it as collateral for a loan.
3. Selling the Home to Children or Others
Instead of gifting the home, you may choose to sell it before your death. The key difference between gifting and selling is that selling provides funds that may be used for future expenses. If you plan to sell the home to your children or heirs, consider the following:
As with gifting, you may need to move out unless the buyer agrees that you may remain in the home.
The sale, including the price, may have significant tax implications for both you and your heirs.
Additionally, you may add your child’s or heir’s name to the property title while you are still alive. This decision carries risks, so it is important to consult an attorney regarding legal liability and tax consequences.
4. Transferring the Home into a Trust
You may transfer your home into a living trust, a legal arrangement that allows the property to pass to your children or heirs at a future date. Compared to a will, a key advantage of a living trust is that it avoids the probate process, which can be time-consuming and costly.
If you are considering this option, please note:
Establishing a trust is a complex legal process and typically requires hiring an attorney. It is generally more complex and costly than a standard will.
A trust allows you to delay when heirs receive the property. This may be beneficial for families with younger children. For example, you can specify that ownership transfers when the heir reaches age 25.
Trusts may be revocable or irrevocable. A living trust is typically revocable, meaning it can be modified during your lifetime. An irrevocable trust cannot be changed once established, even if your circumstances change.
5. Creating a Transfer-on-Death (TOD) Deed
A Transfer-on-Death (TOD) deed is a legal document that specifies that your home will pass to a designated heir upon your death. Similar to a trust, a TOD deed avoids probate and can save time and costs. It is generally simpler and less expensive than establishing a trust.
However, please note that TOD deeds are not permitted in all states.
Important Considerations
Due to legal and tax implications, it is strongly recommended to consult with qualified professionals.
The timing of gifting or selling a home may affect eligibility for Medicaid benefits. For more information, contact your local Area Agency on Aging (AAA). You can call 1-800-677-1116 or use the Eldercare Locator service.
When transferring a home, discuss with your heirs whether they intend to keep or sell the property. This decision may influence the method of transfer. For example, the method chosen may result in significant tax savings if the property is later sold.
Where to Get Help
Legal Assistance
Korean-speaking attorneys, including those serving as legal advisors to the Consulate General of the Republic of Korea in New York, are available in the New York and New Jersey area. (Chejin Park, Jinwook Kim Esq.)
To find free legal assistance programs for individuals aged 60 and older, call 1-800-677-1116 or visit eldercare.acl.gov through the Eldercare Locator.
For free legal services for low-income individuals, call 1-202-295-1500 or visit lsc.gov/find-legal-aid through the Legal Services Corporation.
The American Bar Association provides information on finding attorneys, verifying licenses, and accessing legal resources. Call 1-800-285-2221 or visit findlegalhelp.org.
Housing Counseling
The U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) provides a list of approved housing counseling agencies that offer guidance on home buying or renting, mortgage default, forbearance, and foreclosure prevention. You can call 1-800-569-4287 to find a HUD-approved agency. Many services are low-cost or free.
Accounting Assistance
Korean-speaking certified public accountants (CPAs) with experience in major U.S. corporations are available for consultation. (Janho Jung CPA)
The American Institute of Certified Public Accountants provides directories of local CPAs. Call 1-888-777-7077 for assistance.
Although many free legal services are available for seniors, language barriers may exist. Therefore, it is recommended to consult Korean-speaking attorneys and accountants whose experience, expertise, and professional integrity have been verified.
References: CFPB